土地の風景写真

土地を買う前に、地目(不動産登記法により決められた分類。法務局で変更手続きができる。)としてどのような種類があるか知っておいて欲しいので以下に示します。

地目の種類

地目の種類は現在23種となっているようです。

(1)田、(2)畑、(3)宅地、(4)学校用地、(5)鉄道用地、(6)塩田、(7)鉱泉地、(8)池沼、(9)山林、(10)牧場、(11)原野、(12)墓地、(13)境内地、(14)運河用地、(15)水道用地、(16)用悪水路、(17)ため池、(18)堤 、(19)井溝、(20)保安林、(21)公衆用道路、(22)公園、(23)雑種地

これ以外に、区域による利用制限もされているので注意です。

例えば植物を栽培したいケース

例えば植物を栽培利用したい場合を考える。その場合利用できるのは(1)田、(2)畑、(3)宅地、(9)山林、(11)原野、(23)雑種地となるだろう。

場所にもよるが一般的に山林は安く、田、畑の順で安い。原野や雑種地などは宅地転用を考えて、ある程度宅地に近い価格となる場合がある。宅地に関しては最も価格が高い。

少し植物栽培などしたい場合、農地法から逃げて対応するなら(3)宅地、(9)山林、(11)原野、(23)雑種地などを購入して利用することとなる。

安さを求めると(9)山林⇨(11)原野⇨(23)雑種地⇨(3)宅地の順かな。ただ、面積や整理費用などを考えると単純に坪単価だけで決めるわけにはいかない。総合的に決める必要性がる。

また、何かしてたら税金は雑種地などとして納める必要性が出てくる可能性があるので、その辺も注意となる。

農地の利用注意

また、農地を宅地転用すればお金がもうかるという人がいるが、それは一部の人間のみができることである。

普通の場合、逆に農業振興地域などが割り振られ、一部の人間のしわ寄せを受けることとなるだろう。甘い夢を見ちゃダメですよ。

農地以外で農業できる土地を利用する方法

植物を植える土地を手に入れたいと思った時『農地法』が足かせになる。

農家じゃなきゃ農地は取得できないし、農家になるには50アール以上の農地を取得しなければいけない(ハウス栽培など、小さい面積でそれなりの収入を得られる場合は許可が下りる)。

一般的な人であれば、市民農園を借りる方法がベストだろう。無理なく始められ、周囲からアドバイスをもらいながら少しづつ栽培の知識と経験を増やしていくことができる。

そこからさらに進むのであれば、農大などに資金を借り、その後農業に着くという手がある。現在はわからないが、過去は数百万円程度専業農家についた場合返済免除という制度があった(非農家出身者限定だが)。

近年でも何年間かは200万程度配布されるという制度があり、かなり優遇された条件となっている。

ここまではまぁ一般的な解説だ。

ドロップアウト組になると、さらにハードルは高くなる。農地を持っている場合、農地を借りたり取得する場合その農地をきちんと管理できているという条件が付く。

そんな状態なら農業やってるだろって突っ込みたくなる。いわゆる再起不能ですという話だ。

しかし、そうなった場合にでもできることはいくつかある。

起業する、山を開墾する、宅地などを購入して転用利用するなどである。

起業という道

株式会社が1円でできるという話を聞いたことがあるだろうか?

実際には資本が1円で出来るというだけで印紙代はかかるし、初期費用だけで数十万円飛ぶことになる。また安く作ろうが株式会社なため、様々な経費が襲うこととなるだろう。

合同会社(LCC)設立であれば途中で株式会社にも変更が可能であり、初期費用ランニングコストが抑えられ現実的にはこちらの方がいいかもしれない。

農業でLCCという形態が可能かは不明だが。こうすることにより会社名義で土地を取得(レンタル)することが可能だ。

だが、それ以前にサラリーマンで起業というのは根本的に無しな世界。実際にもランニングコストがかかりすぎます。

山を開墾して植物を育てる

宅地より農地、農地より山林というように土地価格だけ見ると圧倒的な安さがある。問い合わせたところ法的にも問題はないらしい(数年前の情報なので現在は不明)。

しかしながら、山林の場合小さな規模で取得することは難しいと思われれるし、伐採開墾などにかなりの金額になることとなり、かなりのハードルの高さとなる。

だが、条件とかが合い、うまくいけば最高にいいパターンになるかもしれない。

宅地などを購入して農地転用して利用

宅地などを購入して農地として利用する。初期投資としてはアホみたいに高くつく。しかし農地として利用しているということで税金は抑えることが可能かもしれない。

おそらく、市民農園ではできないレベルで自由にドロップアウト組が植物を楽しむにはこの方法が個人的にはベストかなと思う。

ビジネスとしてみた場合はありえないぐらい無駄で、他人がやろうとしたら全力で突っ込みたくなるレベルだが。

農地付きの家や屋上庭園可物件を検索

いろいろ土地に関して調べていたが、農業をしていた影響で、とにかく広い土地がないなという考えで自らハードルを上げてしまっていた感じがしました。。。

求める物に広さは必要か?

そもそも個人的に楽しむのであれば広さは逆に不便かもしれない。

小さな空間で『植』と『食』を楽しむのも一つの道である。そうなるとある程度広い庭付き(農地付き)の家、屋上庭園などいろいろ考えることができる。

また、自分の物であれば自由に改装が可能だ。0から作るのもありだが、これから都心など一部を除いて人口減少による家あまりが加速していくことになるだろう。

当然価格も落ちてくる。そういうのを買ってリフォームという方向で行くのもいいのではと思うようになった。まずは一般的な情報を得るために情報サイトを探してみた。

・HOME’S

・健美家

・楽待

いろいろ見ていると、いろんな考えが浮かぶ。自営やそれ以降もいろいろと経験しておいてよかったと思う。

そして、意外と街に近いところなどでも安かったりと結構驚きがある。何事も知らないってのは機会損失だなと思った。まぁ、面倒が多いので有形資産はあまり増やしたいとは思ってないけどね。

土地選びのポイント

現在の考えとしては田舎で何かを行うのもいいけど、都会から少し離れたところに土地を持つのもいい感じがしている。いわゆる都会寄りの田舎。

田舎との中間地点としてあるといい感じがする。パッと浮かぶメリットとしては以下の通り。

メリット

・都会ほどゴミゴミしていない。

・医療等を受けれないリスクが少ない。

・仕事などで都会に気軽に行ける。

・田舎独特のやりにくさが少ない。

・サラリーマンとして土地を買うなら価格がつくところでないと融資を引くのが難しそう。(副業的な感じで賃貸・宿泊等を加味し事業計画を出す必要性がありそうだ。フラット35や日本政策金融公庫など。。。)

・都会に集まっている多くの人と交流が取りやすい。

デメリット

・土地価格がもう少しの間それなりに高いと予想される。

・田舎から遠い。

なんとなく『大都会』→『ド田舎』や『ド田舎』→『大都会』ではいろいろ取り返しきれない問題が生じてしまう場合がある感じがする。

少し離れた中間地で休息し、知識・知見を高め、どこでも生活できるようなノウハウを身につけ、動いて行けるようなところがあればなと思う。

今後の田舎

田舎で何かっていうものいいと思う。ただ、どうしてもある程度歳をとってからでないと田舎ではやりづらい面があるのは仕方ない。もしくは誰もいないようなところに行くかである。

田舎はこれから生き残る田舎もある一方、夕張のように潰れたり、公務員とか一部の人間しかいないような田舎も増えてくると思う。

田舎を見ると、一見は外から来た人に便利に対応しているようでしてなかったり、人の出入りも一部の利権のために一過的なことをしていたりするように見えたりする。

法規制がかかったが、田舎は民泊でいきなり人を入れ、結構いろいろも問題も生じて来ている感じもする。ちょっと不安だ。

あと、いろいろあったので、田舎で今から何かをする気力がでない。

ただ、いろいろやった結果と国内をいろいろみて回った結果、どうすればリスクを抑えて利益をあげ、地域を維持・発展していくのかみたいなことが脳内では理解できたのでもういい。

それは他のことでも応用が効くことなので。

その他の方向性

現在、都会でも空き家増えて来ていて結構安く手に入れてたりする人もいるので、都会近くもいろいろ可能性がある気もする。

キャッシュが必要になるが、この時期でも安く手に入れている人がいる。また、国の資産売却も見ておくのもいいかもしれない。以下にリンクを貼っておきます。

・関東財務局

・東海財務局

・近畿財務局

とりあえず、時間がかかっても一歩づつ進んでいるといろいろわかってきて面白い。少しづつ焦らず確実に進んでいければいいかなと思う(*´ω` *)